Bir araziyi beğendiğinizde ilk bakılan şey genellikle konum ve fiyattır. Tapu gösterildiğinde de ada, parsel ve metrekare kontrol edilip konu kapanmış sayılır. Oysa taşınmazın gerçek durumunu anlamak için tapunun altındaki kayıtları da okumak gerekir. İpotek, haciz, şerh, beyan ve irtifak gibi kayıtlar arazinin kullanımını, satış sürecini ve değerini doğrudan etkileyebilir.
Ben bir taşınmazı incelerken sadece malik adına ve yüzölçümüne bakmam. Taşınmaz üzerinde kim lehine hangi hakkın bulunduğunu, bu hakkın ne zaman kurulduğunu ve satıştan sonra devam edip etmeyeceğini de araştırırım. Çünkü temiz görünen eski bir tapu fotokopisi güncel kaydı göstermeyebilir. Borcun ödendiği söylenebilir ama ipotek hâlâ tapuda duruyor olabilir.
Takyidat ne demektir?
Takyidat, taşınmaz üzerindeki hak ve kısıtlamaları anlatmak için kullanılan genel bir ifadedir. İpotek, haciz, ihtiyati tedbir, intifa hakkı, geçit hakkı ve çeşitli şerhler bu başlık altında karşınıza çıkabilir. Her kayıt aynı sonucu doğurmaz. Bazısı satışı etkiler, bazısı kullanımı sınırlar, bazısı da başka bir kişinin taşınmaz üzerindeki hakkını gösterir.
Bu nedenle “tapuda şerh var” cümlesi tek başına yeterli bilgi değildir. Kaydın tam metni, lehtarın kim olduğu, yevmiye tarihi ve varsa tutarı görülmelidir. Anlamadığınız bir ifadeyi emlak dilindeki tahminle yorumlamak yerine tapu müdürlüğü ve gerekli olduğunda gayrimenkul hukuku uzmanıyla açıklığa kavuşturun.
Güncel kayıt nereden görülür?
Taşınmaz maliki kendi kayıtlarına Web Tapu veya e-Devlet üzerinden ulaşabilir. TKGM’nin Web Tapu kılavuzlarında tapu kayıt örneği içinde haciz, ipotek ve irtifak gibi takyidat bilgilerinin görüntülenebildiği belirtiliyor. Alıcı olarak satıcıdan güncel kayıt örneği isteyin. Ancak size gönderilen ekran görüntüsünü tek başına kesin belge kabul etmeyin.
Satış başvurusu sırasında tapu müdürlüğündeki güncel kayıt esas alınır. Kapora öncesinde alınan belge ile tapu günü arasında yeni bir haciz veya başka kayıt işlenmesi ihtimali bulunduğu için son kontrol mutlaka işlem gününde yapılmalıdır. Belgenin tarihini, ada parselini ve malik bilgisini aynı anda kontrol edin.
İpotek varsa ne anlama gelir?
İpotek çoğu zaman banka kredisi veya bir borcun teminatı olarak kurulur. Taşınmaz satıldığında ipoteğin kendiliğinden silineceğini düşünmek doğru değildir. Borç ödenmiş olsa bile alacaklının terkin talebi tapu sistemine işlenmeden kayıt devam edebilir. Halk arasında bu kaldırma işlemi sıkça ipotek fekki olarak anılır.
Satıcı “kredi kapandı” diyorsa bankanın veya alacaklının yazısını ve tapudaki güncel sonucu görün. Satış bedelinin bir kısmıyla borç kapatılacaksa ödeme, fek ve devir sıralaması banka ile tapu müdürlüğü üzerinden önceden planlanmalıdır. Sözlü güvenceyle büyük tutar göndermek iki taraf için de risklidir.
Haciz kaydı nasıl değerlendirilir?
Haciz, bir alacağın tahsili sürecinde taşınmaz üzerine konulabilir. Kaydı koyan kurum veya icra dosyası, tarih ve kapsam önemlidir. TKGM’nin e-Haciz açıklaması hacizlerin Web Tapu veya e-Devlet üzerinden takip edilebildiğini ve kaldırma bilgisinin sisteme yansımasının kontrol edilmesi gerektiğini belirtiyor.
Her haciz kaydının satışa etkisini aynı cümleyle açıklamak mümkün değildir. Dosyanın türü ve işlem biçimi farklı olabilir. Hacizli taşınmazı “nasıl olsa tapuda satılıyor” düşüncesiyle almak yerine tapu müdürlüğünden ve avukattan somut kayıt için görüş alın. Borcun ödeneceği söyleniyorsa kaldırma yazısı tapuya düşmeden dosyayı kapanmış saymayın.
Şerh ve beyan arasındaki fark neden önemlidir?
Tapu kütüğündeki şerhler kişisel hakların veya tasarruf yetkisini etkileyen bazı durumların üçüncü kişilere karşı ileri sürülmesini sağlayabilir. Aile konutu, satış vaadi, kira, önalım veya mahkeme tedbiri gibi farklı kayıtlarla karşılaşılabilir. Beyanlar hanesinde ise taşınmazın hukuki veya fiilî durumuna ilişkin çeşitli belirtmeler bulunabilir.
Burada isimden çok içeriği okuyun. Aynı başlık altında bile farklı sonuç doğuran kayıtlar olabilir. Şerhin süresi dolmuş görünüyorsa otomatik silindiğini varsaymayın. TKGM’nin e-Terkin hizmeti, hükmü sona eren bazı şerh, ipotek ve haciz kayıtlarının resmî olarak terkin edilmesi gerektiğini açıklıyor.
İrtifak hakkı araziyi nasıl etkiler?
İrtifak hakkı başka bir kişi veya taşınmaz lehine kullanma ve yararlanma yetkisi sağlayabilir. Geçit hakkı, enerji hattı, su hattı, intifa veya üst hakkı gibi kayıtlar bu çerçevede karşınıza çıkabilir. Arazi sizin olsa bile belirli bir bölümde başka bir hakkın kullanılması gerekebilir.
İrtifakın parselin hangi kısmına temas ettiğini yalnızca tapu metninden anlamak zor olabilir. Kroki veya teknik belge varsa inceleyin. Gerekirse harita mühendisiyle sahada yerini gösterin. Parselin ortasından geçen bir hat ile kenardan geçen aynı genişlikteki hak, kullanım ve değer bakımından aynı sonucu doğurmayabilir.
Eski tarihli tapu neden yetmez?
Tapu senedi mülkiyeti gösterir fakat üzerinde yazılı olmayan daha sonra kurulmuş bir kayıt bulunabilir. Yıllar önce alınmış belge bugünkü takyidat durumunun fotoğrafı değildir. Mesajla gönderilen kırpılmış ekran görüntüsünde alt sayfalar veya açıklamalar görünmeyebilir. Bu nedenle belgenin tamamını ve güncel tarihini isteyin.
Ayrıca ada veya parsel değişikliği yaşanmış olabilir. İfraz, tevhit, toplulaştırma veya imar uygulaması sonrasında eski numarayla yeni kaydı karıştırmayın. Tapu belgesindeki bilgilerle TKGM parsel sorgu ve sahadaki taşınmazı eşleştirin. Ada parsel sorgulama rehberimiz bu ilk kontrolü adım adım anlatıyor.
Kapora vermeden önce satıcıdan ne istenmeli?
Güncel tapu kayıt örneği, kimlik ve satış yetkisi, hisse oranı ile bütün şerh ve irtifak sayfalarını görün. Kayıt kaldırılacaksa hangi kurumun hangi belgeyi vereceğini ve işlemin ne zaman tamamlanacağını yazılı planlayın. Kapora sözleşmesine taşınmazı ada parsel bilgisiyle yazın ve belirli kaydın kaldırılamaması halinde iade koşulunu açıkça ekleyin.
Vekâletle satış varsa vekâletnamenin yetkisini kontrol edin. Şirket veya miras ortaklığı söz konusuysa temsil biçimi ayrıca incelenmelidir. Yüksek bedelli işlemde internetten bulunan standart sözleşme yerine somut dosyaya uygun hukuk desteği alın.
Tapu günü yapılacak son kontrol
Taşınmaz birden fazla hissedara aitse kayıtları yalnız satıcının payı bakımından değil bütün parsel bakımından okuyun. Bazı haklar yalnız belirli pay üzerinde, bazıları taşınmazın tamamında bulunabilir. Satılan payın hangi yüklerle devredildiği açıkça anlaşılmalıdır. Ortakların kendi aralarındaki kullanım anlaşması veya devam eden ortaklığın giderilmesi davası da ayrıca sorulmalıdır.
Tarla üzerinde yapı, kuyu veya başkasına ait ağaç gibi bir kullanım varsa tapudaki muhdesat ve beyan kayıtlarını inceleyin. Sahada gördüğünüz her unsur otomatik olarak arazi malikine ait olmayabilir. Tapu kaydıyla fiilî durum çelişiyorsa satıştan önce bu farkı açıklığa kavuşturun. Sonradan çözeriz cümlesi, kimin neyi devrettiğini belirsiz bırakır.
Resmî senedi imzalamadan önce taşınmazın ada parselini, satılan hisseyi, bedeli ve takyidat bölümünü okuyun. Daha önce konuşulmayan bir kayıt görürseniz işlemi durdurup açıklama isteyin. Acele ettirilmek kontrolü atlama gerekçesi değildir. Para transferini de kayıtların kaldırılması ve tescil aşamasıyla uyumlu güvenli yöntem üzerinden planlayın.
Tapu sürecinin tamamı için Web Tapu ve güvenli satış rehberimizi kullanabilirsiniz. Benim sahadaki ölçümüm nettir. Tapu yalnızca kimin sahibi olduğunu değil taşınmaz üzerinde başka kimlerin hangi haklara sahip olduğunu da anlatır. Altındaki kayıtlar okunmadan fiyatın ve riskin tamamı görülmüş olmaz.
Doğru kayıt kontrolü pazarlığı da her iki taraf için daha açık, sakin ve güvenilir bir zemine taşır.