Diyarbakır’da bir arazi ilanına baktığınızda ilk duyacağınız bilgi çoğu zaman bölge adıdır. Oysa taşınmazı gerçekten tanımlayan şey ada ve parsel numarasıdır. Köy adı, yakınındaki yol ya da satıcının gösterdiği konum fikir verir ama tek başına yeterli olmaz. Çünkü yan yana görünen iki arazi farklı mülkiyet yapısına, farklı yüzölçümüne ve bambaşka bir yol durumuna sahip olabilir. Bu yüzden ben bir araziyi incelemeye her zaman aynı soruyla başlarım. Ada parsel bilgisi nedir?
Ada parsel sorgulaması zor bir işlem değil. Asıl mesele ekranda gördüğünüz bilgiyi doğru yorumlamak. Haritadaki şekil size bir başlangıç noktası verir. Tapu, imar, yol ve saha incelemesi ise bu başlangıcı güvenilir bir karara dönüştürür. Bu yazıda sistemi nasıl kullanacağınızı ve sonuçlara bakarken nerelerde dikkatli olmanız gerektiğini sade biçimde anlatacağım.
Ada ve parsel neyi anlatır?
Ada, belirli sınırlarla çevrili taşınmaz grubunu ifade eder. Parsel ise bu ada içindeki tek bir taşınmazdır. Mahalle, ada ve parsel bilgisi bir araya geldiğinde hangi taşınmazdan söz edildiği anlaşılır. Tapu senedinde yüzölçümü, nitelik ve malik bilgileri gibi başka kayıtlar da bulunur. İnternetteki sorgulama ekranı bunların tamamını göstermez. Bu nedenle açık harita kaydını tapu belgesi yerine koymamak gerekir.
İlan sahibinden yalnızca telefonla tarif istemek yerine ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisini yazılı olarak alın. “Havaalanı yolu tarafında” ya da “köyün hemen arkası” gibi anlatımlar geniş bir alanı tarif eder. Ada parsel ise konuşmayı somutlaştırır. Satıcı bu bilgiyi paylaşmaktan sürekli kaçınıyorsa bunun nedenini sormak gerekir.
İlk sorgulama nereden yapılır?
Ön kontrol için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün Parsel Sorgulama hizmeti kullanılabilir. İl, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgilerini seçerek taşınmazın haritadaki yaklaşık yerini ve temel bilgilerini görebilirsiniz. Telefon uygulaması ya da internet ekranı arasında görünüm farkı olsa da mantık aynıdır.
Önce idari bilgileri eksiksiz girin. Diyarbakır’da aynı ada ve parsel numarası farklı mahallelerde bulunabilir. Bu yüzden yalnızca numaraları bilmek yeterli değildir. İlçe ve mahalle adının tapu kaydıyla uyuştuğunu kontrol edin. Harita açıldığında parselin çevresine biraz geniş açıdan bakın. Yakındaki ana yolları, yerleşimi, dere yatağını, enerji hattını ve komşu kullanımları bu ölçekte daha rahat fark edersiniz.
Haritadaki sınır kesin sınır değildir
Burada en sık yapılan hata telefon ekranındaki çizgiyi arazide kesin sınır sanmaktır. Kamuya açık harita ön inceleme için çok faydalıdır fakat metre hassasiyetinde aplikasyon aracı değildir. Telefonun konum sapması, altlık görüntünün çekim zamanı ve harita katmanlarının çakışması sizi yanıltabilir. Ekranda yolun içine taşıyor gibi görünen bir sınır gerçekte farklı yerde olabilir.
Arazinin sınırı yatırım kararını etkiliyorsa lisanslı harita kadastro mühendisi veya yetkili büro tarafından aplikasyon yapılmalıdır. Köşelerin sahada gösterilmesi parsel şeklinin, cephenin ve gerçek kullanım alanının anlaşılmasını sağlar. Özellikle yüksek bedelli taşınmazlarda bu masraf sonradan yaşanabilecek çok daha büyük bir sorunun önüne geçebilir.
Uydu görüntüsünü nasıl okumalı?
Uydu görüntüsü size parselin üzerinde ne bulunduğu hakkında fikir verir. Tarla sürülmüş mü, yapı var mı, içinden yol ya da su kanalı geçiyor mu görebilirsiniz. Yine de görüntünün güncel tarihini bilmeden kesin hüküm vermeyin. Yeni açılan bir yol eski fotoğrafta görünmeyebilir. Eski fotoğrafta bulunan bir yapı bugün yerinde olmayabilir.
Ben haritayı incelerken önce parselin biçimine bakarım. Çok dar ve uzun parsellerin kullanımı zorlaşabilir. Sonra yol ilişkisini kontrol ederim. Haritada yakın yol görmek ile parselin o yola hukuken cephesi olması aynı şey değildir. Ardından eğim, çevredeki yapılaşma ve arazinin doğal akışını gözden geçiririm. Bunların hiçbiri tek başına iyi ya da kötü karar verdirmez. Birlikte okunduğunda anlam kazanır.
Tapu bilgisiyle karşılaştırma
Sorgulama sonucu tapu senedindeki mahalle, ada, parsel ve yüzölçümüyle karşılaştırılmalıdır. Taşınmaz hisseliyse satılan pay ayrıca hesaplanır. Örneğin büyük bir parselde belirli bir hisse satın alıyorsanız tapuda arazinin belirli köşesi değil bütün parsel üzerindeki pay devredilir. Sahada “senin yerin burası” denilmesi tek başına özel mülkiyet sınırı oluşturmaz.
Tapu kaydındaki tarla, arsa, bağ ya da başka nitelik de görülmelidir. Günlük konuşmada her boş araziye arsa denebiliyor. Fakat tapuda tarla yazması ile imar parseli olması farklı konulardır. Bu ayrımı daha ayrıntılı ele aldığımız arsa mı tarla mı rehberine de göz atabilirsiniz.
İmar bilgisi ayrı kontrol edilir
Parsel sorgu ekranında taşınmazı bulmanız onun yapılaşmaya uygun olduğunu göstermez. İmar durumu ilgili belediyeden ve yürürlükteki planlardan kontrol edilir. Diyarbakır Büyükşehir Belediyesinin E-İmar ekranı ön araştırma sağlayabilir. Yatırım kararı için plan notları, kullanım kararı ve uygulama durumu ayrıca doğrulanmalıdır.
Haritada yerleşime yakın görünmek de tek başına imar geleceği anlamına gelmez. Bazen arada plan sınırı, tarımsal koruma alanı veya başka bir kullanım kararı bulunabilir. “Buralar kesin imara girecek” cümlesini resmî belge görmeden fiyatın temeli yapmamak gerekir.
Sahaya gitmeden karar vermeyin
Harita masada eleme yapmanızı sağlar. Saha ise haritanın anlatmadığı ayrıntıları gösterir. Yolun gerçekten kullanılabilir olup olmadığını, yağışta nasıl davrandığını, zeminin eğimini, çevredeki kokuyu ve gürültüyü ancak yerinde anlarsınız. Yakın görünen bir bağlantının arada kalan kanal nedeniyle ulaşılamaz olduğunu sahada fark edebilirsiniz.
Gezi sırasında telefon konumuna güvenip rastgele bir tarlayı incelemek yerine parselin profesyonel olarak gösterilmesini isteyin. Komşu veya muhtar bilgisi değerlidir fakat resmî kaydın alternatifi değildir. Saha anlatısı ile tapu ve harita birbirini doğruladığında karar daha sağlam hale gelir.
Kapora öncesi kısa kontrol
Sorgulama sırasında ekran görüntüsü almak faydalıdır fakat tarihiyle birlikte saklayın. Plan ve çevre koşulları zaman içinde değişebilir. Aylar sonra aynı taşınmaza yeniden bakıyorsanız eski görüntüye güvenmek yerine sorguyu tekrarlayın. Satıcı ada veya parselin değiştiğini söylüyorsa ifraz, tevhit ya da kadastro güncellemesi bulunup bulunmadığını resmî kayıttan araştırın.
Ayrıca tek bir dijital haritaya bağlı kalmayın. Parsel sorgu taşınmazı tanımlamak için, belediye plan ekranı imar ön araştırması için, saha gezisi ise fiziksel durumu görmek için kullanılır. Bu kaynakların görevleri farklıdır. Bir ekranda bilgi görememek o konuda sorun veya hak bulunmadığını kanıtlamaz. Gerekli noktada ilgili kurumdan yazılı bilgi ve uzman görüşü alınmalıdır.
Ada parsel bilgisini doğruladıktan sonra güncel tapu kaydı, malik ve satış yetkisi, hisse oranı, şerhler, yol durumu, imar bilgisi ve fiyat emsalleri incelenir. Bunlardan biri belirsizken acele kapora vermek gereksiz risk yaratır. Daha geniş bir sıralama için arazi almadan önce kontrol listemizi kullanabilirsiniz.
Ada parsel sorgulaması yatırımın tamamı değil doğru başlangıcıdır. Benim sahadaki yaklaşımım basit. Önce taşınmazı doğru tanımlarız, sonra resmî kaydı ve sahayı yan yana koyarız. Böylece iyi anlatılmış bir ilana değil gerçekten ne aldığınızı bildiğiniz bir parsele karar verirsiniz.
Bu düzenli kontrol yalnızca alıcıyı korumaz. Satıcının da taşınmazını doğru anlatmasını, gereksiz pazarlıkların azalmasını ve tapu gününün daha sakin ilerlemesini sağlar. Bilginin açık olduğu işlemde güven daha kolay kurulur.