Diyarbakır’da tarla arayanların önemli bir bölümü aynı soruyu soruyor. Buraya küçük bir ev yapabilir miyim? Soru kısa ama cevabı yalnızca tapuda tarla yazıp yazmamasına bakılarak verilemez. Parselin büyüklüğü, tarımsal niteliği, plan durumu, yola erişimi, koruma kararları ve yapılmak istenen yapının amacı birlikte değerlendirilir. Bir arazinin sizin olması istediğiniz her yapıyı izinsiz yapabileceğiniz anlamına gelmez.
Sahada “Herkes yapmış, sen de yaparsın” sözü sık duyulur. Yakındaki yapıların bulunması onların ruhsatlı olduğunu veya sizin parseliniz için aynı hakkın doğduğunu göstermez. Ben yatırımcıya önce hayalini değil taşınmazın resmî durumunu netleştirmesini öneririm. Çünkü yanlış varsayımla alınan ucuz tarla sonradan pahalı bir hayal kırıklığına dönüşebilir.
Tarla ile arsa aynı şey değildir
Günlük dilde boş görülen her yere arsa denebiliyor. Tapuda tarla niteliğindeki taşınmaz çoğunlukla tarımsal kullanım çerçevesinde değerlendirilir. Arsa ise imar ve belediye uygulamaları bakımından farklı bir konuma sahip olabilir. Yine de tapuda arsa yazması tek başına hemen yapı yapılabileceği anlamına gelmez. Her durumda yürürlükteki plan, yapılaşma şartları ve ruhsat süreci kontrol edilir.
Bu temel ayrımı bilmeden “metrekare fiyatı ucuz” diyerek karar vermek doğru olmaz. Aynı bölgede tarla ile imar parselinin fiyatı arasında fark bulunmasının nedeni yalnızca isim değildir. Kullanım hakkı, altyapı, yol ve belirsizlik düzeyi de değişir. Ayrıntılar için Diyarbakır’da arsa mı tarla mı yazımızı okuyabilirsiniz.
Tarım toprağını koruyan kurallar var
Tarım arazilerinin amaç dışı kullanımı 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında sınırlamalara tabidir. Tarım ve Orman Bakanlığı da tarım topraklarının korunmasına ilişkin açıklamalarında plansız ve izinsiz yapılaşmaya izin verilmediğini vurguluyor. Bunun somut parsele nasıl uygulanacağı ise arazinin sınıfına ve yapılmak istenen işe göre yetkili kurumlardan öğrenilmelidir.
“Köy içinde her şey serbest” ya da “Beş dönüm olunca ev yapılır” gibi genellemeler güvenilir değildir. Mevzuatta ve uygulamada istisnalar, koşullar ve kurum görüşleri bulunabilir. Bir rakamı bütün taşınmazlara uygulamak yerine ada parsel üzerinden yazılı bilgi almak gerekir.
Önce plan durumunu öğrenin
Parsel bir imar planı içinde mi, köy yerleşik alanında mı, plansız alanda mı veya özel bir koruma kararına tabi mi öğrenilmelidir. Kullanım kararı yapı ihtimalinin ilk çerçevesini verir. Plan varsa yapı türü, çekme mesafesi, yükseklik, emsal ve başka koşullar plan notlarında yer alabilir.
Diyarbakır Büyükşehir Belediyesinin E-İmar ekranı başlangıç için kullanılabilir. Ancak ekranda bilgi bulunmaması serbestlik anlamına gelmez. İlgili ilçe belediyesi, büyükşehir belediyesi ve gerekli olduğunda Tarım ve Orman İl Müdürlüğü ile görüşülmelidir. Yüksek bedelli alımda sözlü cevap yerine yazılı resmî görüş istemek daha güvenlidir.
Tarımsal amaçlı yapı ile konut aynı değildir
Tarım arazisinde ihtiyaç duyulan depo, hayvancılık yapısı veya başka tarımsal tesisler belirli izin ve projelere bağlı olabilir. Bunların koşulları kişisel konut yapma isteğiyle aynı değerlendirilmez. “Bağ evi” ifadesi de halk arasında çok geniş kullanılır. İsmin bağ evi olması yapıyı otomatik olarak mevzuata uygun hale getirmez.
Ne yapmak istediğinizi kuruma açık biçimde anlatın. Yapının kullanım amacı, büyüklüğü, konumu ve altyapı ihtiyacı önemlidir. Önce küçük yapıp sonra izin alırım düşüncesi risklidir. Kaçak yapı para cezası, yıkım, abonelik sorunu ve satış sırasında değer kaybı gibi sonuçlara yol açabilir.
Yol olmadan proje zorlaşır
Bir yapının mümkün olup olmadığı konuşulurken parselin yola ilişkisi unutulmamalıdır. Kadastral yola cephesi bulunmayan veya yalnızca komşu üzerinden fiilî geçişi olan arazide süreç daha karmaşık hale gelebilir. İnşaat malzemesinin taşınması ve sonrasındaki günlük kullanım da ayrıca düşünülmelidir.
Haritada yakın görünen toprak izinin resmî yol olup olmadığını paftadan kontrol edin. Mevcut geçit hakkı varsa tapu kaydında nasıl yer aldığını görün. Yolun açık olması, genişliği ve her mevsim kullanılabilirliği sahada incelenmelidir. Yola cephe konusu hakkında daha ayrıntılı bilgi için kadastral yol rehberimize bakabilirsiniz.
Elektrik ve suyu varsaymayın
Yakında elektrik direği görmek bağlantının hemen verileceği anlamına gelmez. Hat kapasitesi, mesafe, abonelik türü ve izinler maliyeti değiştirebilir. Su için de aynı durum geçerlidir. Şebeke bulunmayan yerde kuyu açmak düşünülebilir ama yeraltı suyu kullanımı da izne ve teknik koşullara tabi olabilir.
Güneş paneli veya depo gibi alternatifler günlük ihtiyacı çözebilir fakat yapının hukuki durumunu çözmez. “Elektriği kendim üretirim” diyerek ruhsat ve arazi kullanım kurallarını atlamak mümkün değildir. Yatırım bütçesine yalnızca arazi bedelini değil izin, proje, bağlantı ve ulaşım giderlerini de ekleyin.
Hisseli tarlada risk daha farklıdır
Hisseli tapuda belirli bir köşeyi satın aldığınızı düşünmek yaygın bir hatadır. Tapudaki pay bütün parsel üzerindedir. Paydaşların kendi aralarında kullandığı bölümler resmî ifraz yapılmadan ayrı parseller haline gelmez. Bir yapıyı nereye yapacağınız ve diğer paydaşların hakları ayrıca sorun olabilir.
Satıcı size tel ile çevrili bir bölüm gösterse bile güncel tapu kaydını ve pay oranını inceleyin. Yazılı kullanım anlaşması varsa kapsamını hukuk uzmanına gösterin. Yapı izni bakımından hisseli mülkiyetin etkisini ilgili kurumdan öğrenmeden işlem yapmayın.
Satın almadan önce nasıl ilerlenmeli?
Önce ada parsel bilgisiyle tapu niteliğini ve güncel kaydı görün. Sonra belediyeden plan ve yapılaşma bilgisini alın. Tarımsal izin gerekiyorsa Tarım ve Orman Müdürlüğüne başvurun. Yol, sınır ve yüzölçümü belirsizse harita mühendisinden destek isteyin. Tasarladığınız yapı için mimar ve ilgili teknik uzmanlarla yaklaşık maliyeti çıkarın.
Bütün bunları kaporadan önce yapmak pazarlık gücünüzü de artırır. Yapı hakkı bulunmayan bir tarlaya konut arsası fiyatı ödemezsiniz. İzinleri mümkün olan bir parselde ise süreci ve masrafı bilerek hareket edersiniz. Satıcının verdiği sözler resmî kayda uymuyorsa kararınızı kayda göre verin.
Doğru soru farklıdır
Mevcut bir yapı bulunan tarla satın alıyorsanız yapının tapuda veya belediye kayıtlarında nasıl yer aldığını inceleyin. Elektrik ve su aboneliğinin bulunması tek başına ruhsatlı yapı kanıtı değildir. Yapı kayıt belgesi, ruhsat, proje ve kullanım izinleri konusunda güncel durumu ilgili kurumdan doğrulayın. Satışla birlikte geçmişteki bütün sorunların kendiliğinden temizleneceğini düşünmeyin.
Ayrıca arazide konteyner, prefabrik yapı veya tekerlekli küçük ev kullanmanın her durumda izinsiz olduğu yönündeki pazarlama sözlerine temkinli yaklaşın. Yapının türü değişse de yerleştirme biçimi, kullanım süresi, altyapı bağlantısı ve bölgenin kuralları değerlendirmeye girebilir. Ürünün satıcısından alınan genel bilgi yerine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili idareden cevap alın.
“Tarlaya ev yapılır mı” yerine “Bu ada parselde düşündüğüm yapı hangi izinlerle yapılabilir” diye sorun. Bu küçük değişiklik sizi genel söylentiden somut bilgiye taşır. Her parselin cevabı kendi kaydı, konumu ve kullanım amacı içinde verilir.
Benim yaklaşımım yatırımcıya hayır demek değil, mümkün olanı belgesiyle ortaya çıkarmaktır. Avantaj varsa açıkça konuşuruz. Risk varsa onu da saklamayız. Böylece araziyi yalnızca bugünkü görüntüsüyle değil yapabilecekleriniz ve yapamayacaklarınızla birlikte satın alırsınız.
Kuralları alımdan önce öğrenmek hayalinizi küçültmez. Bütçenizi doğru parsele yönlendirir ve sonradan düzeltmesi zor masrafları en başta görmenizi sağlar.
En güvenli başlangıç her zaman somut ada parsel bilgisidir.