Arazi yatırımında bazı kelimeler fiyat konuşmasından daha önemlidir. İfraz ve tevhit bunların başında gelir. İfraz bir parselin bölünmesi, tevhit ise birden fazla parselin birleştirilmesi işlemidir. Tanımlar kolay görünür fakat uygulama yalnızca harita üzerinde çizgi çekmekten ibaret değildir. Plan kararları, minimum parsel şartları, yol, kurum görüşleri ve mülkiyet yapısı sonucu belirler.
Diyarbakır’da büyük bir tarlayı alıp küçük parçalara ayırma düşüncesiyle gelen yatırımcılarla sık karşılaşıyorum. Bazen de yan yana iki dar parseli birleştirip daha kullanışlı hale getirmek isteniyor. Her iki durumda da satın almadan önce işlemin mümkün olup olmadığını resmî olarak araştırmak gerekir. Satıcının “rahat bölünür” sözü tek başına yatırım planı olamaz.
İfraz ne demektir?
İfraz, kayıtlı bir parselin mevzuata uygun şekilde iki veya daha fazla parsele ayrılmasıdır. İşlem tamamlandığında yeni parseller ayrı tapu kayıtlarına kavuşabilir. Fakat her büyüklükte ve her konumdaki taşınmaz istenilen sayıda bölünemez. İmar planı, plansız alan hükümleri, tarım arazilerinin korunması ve teknik koşullar birlikte etkili olabilir.
Bir arazinin büyük olması tek başına ifraz garantisi vermez. Yeni oluşacak her parselin yola erişimi, biçimi, asgari ölçüleri ve kullanım kararı önemlidir. Kamu hizmetlerine ayrılan alanlar veya özel koruma kararları da süreci değiştirebilir. Bu nedenle kaba bir metrekare bölme hesabı yapıp gelecekte kaç tapu çıkacağını kesin kabul etmeyin.
Tevhit ne demektir?
Tevhit, birbirine bitişik taşınmazların tek parsel haline getirilmesidir. Dar, şekilsiz veya tek başına yapılaşma şartlarını sağlayamayan parseller için yararlı olabilir. Büyük ve düzenli bir parsel daha rahat proje geliştirilebilen bir mülkiyet yapısı sağlayabilir.
Yine de iki parselin yan yana olması otomatik birleşme hakkı doğurmaz. Maliklerin durumu, taşınmazların tapu kayıtları, plan içindeki kullanım kararları ve üzerlerindeki takyidatlar incelenir. Farklı hak ve yüklerin bulunduğu parsellerde işlem öncesi hukuki ve teknik değerlendirme gerekir.
İmar içindeki parsellerde nelere bakılır?
İmar planı bulunan alanda parselin kullanım kararı ve plan notları temel belirleyicidir. Minimum parsel büyüklüğü, cephe ve derinlik şartları yeni oluşacak parselleri sınırlar. İfraz çizgisinin yapı düzenini, yaklaşma mesafelerini veya otopark gibi ihtiyaçları bozması kabul edilmeyebilir.
Bazen yatırımcı mevcut parseli ikiye böldüğünde iki değerli arsa elde edeceğini düşünür. Oysa bölme sonrasında bir parçanın yol cephesi kalmayabilir veya iki parça da yapılaşma açısından verimsiz hale gelebilir. Teknik taslak hazırlanmadan yalnızca toplam metrekare üzerinden değer hesabı yapmak yanıltıcıdır.
Tarım arazilerinde neden daha dikkatli olunmalı?
Tarım arazilerinin küçük ve verimsiz parçalara ayrılmasını önleyen düzenlemeler vardır. Arazinin sınıfı, ekonomik bütünlüğü ve bölünemez büyüklükler açısından yetkili tarım birimlerinin görüşü gerekebilir. “Komşu daha önce bölmüş” sözü sizin parseliniz için güncel izin anlamına gelmez. İşlemin tarihi ve dayandığı koşullar farklı olabilir.
Tarla vasfındaki bir taşınmazı çok sayıda küçük tapuya dönüştürme vaadiyle pazarlanan ilanlara özellikle dikkat edin. Önce yetkili belediye, kadastro ve tarım birimlerinden somut ada parsel için bilgi alın. Tarımsal amaç dışı kullanım beklentisi varsa bunu ayrıca değerlendirin.
Yol cephesi işlemin merkezindedir
İfraz sonucunda oluşacak parsellerin erişimi önemli bir teknik konudur. Büyük parselin yalnızca bir kenarında yol varsa arkada kalacak parçalar için sorun çıkabilir. Kâğıt üzerinde eşit metrekareli bölümler çizmek yeterli değildir. Her yeni parselin kullanılabilirliği ve yol ilişkisi düşünülmelidir.
Tevhit işleminde de yollar ve kamu alanları sınırı belirler. Arada kadastro yolu, dere veya başka bir parsel varsa iki taşınmazın yalnızca yakın olması yetmez. Güncel pafta üzerinden bitişiklik ve mevcut kayıtlar kontrol edilmelidir.
Hisseli satış ifraz değildir
Bu ayrım yatırımcı için çok önemlidir. Büyük bir parselden belirli metrekareye karşılık gelen hisse satın almak, ifraz edilmiş bağımsız parsel almak değildir. Tapuda bütün taşınmaz üzerindeki paya malik olursunuz. Satıcının arazide gösterdiği bölüm resmî sınırları olan ayrı tapuya dönüşmüş sayılmaz.
“İleride ifraz olur” denilerek satılan hisselerde işlemin gerçekten mümkün olup olmadığını araştırın. Paydaş sayısı, plan koşulları, tarımsal sınırlamalar ve yol düzeni beklentiyi etkiler. İfraz gerçekleşmezse elinizde ayrı parsel değil hisse kalacağını bilerek fiyat verin.
Süreç nasıl ilerler?
İşlemin türüne göre yetkili harita mühendisi tarafından teknik dosya hazırlanır. İlgili belediye veya yetkili idare uygunluk yönünden inceler. Kadastro kontrolü ve tapu tescili gibi aşamalar bulunabilir. Kurum görüşleri, vergi ve harçlar da taşınmazın durumuna göre gündeme gelir.
Süre için herkese geçerli kesin bir gün vermek doğru olmaz. Dosyanın niteliği, eksikler ve kurum incelemeleri zamanı değiştirir. Satın alma planınız ifrazın belirli tarihte bitmesine bağlıysa gecikme ihtimalini bütçenize ekleyin. Başvuru yapılmadan “bir ayda çıkar” sözünü kesin takvim kabul etmeyin.
Değer her zaman aynı oranda artmaz
Büyük bir parselin küçük parçalara ayrılması bazen birim fiyatı artırabilir. Daha düşük toplam bütçeyle alıcı bulmak kolaylaşabilir. Fakat yol kaybı, düzensiz şekil, işlem gideri ve bekleme süresi bu avantajı azaltabilir. Tevhit ise kullanım bütünlüğü sağlayarak değeri yükseltebilir ama satın alınacak komşu parselin fiyatı bütün kazancı tüketebilir.
Doğru hesapta işlem sonrası oluşacak parsellerin tahmini değeri kadar bütün masraflar ve süre de yer alır. Gerçekleşmemiş bir ifrazı olmuş gibi fiyatlamak satıcı lehine, riski yatırımcı aleyhine taşır. Önce mevcut haliyle değeri belirleyin. Olası işlem başarısını ayrıca senaryo olarak ele alın.
Kapora öncesi sorulacak sorular
Parsel hangi plan ve kullanım kararında kalıyor? Minimum parsel şartı nedir? Yola cephesi nasıl sağlanacak? Tarım görüşü gerekir mi? Üzerinde ipotek, haciz, şerh veya irtifak var mı? Yeni sınırlar teknik olarak uygulanabilir mi? Bu sorulara belge ve uzman görüşüyle cevap alın.
Belediyeden alınan ön bilgi ile tapu ve kadastro kontrolünü birlikte değerlendirin. Bir kurumun yalnızca kendi görev alanına ilişkin cevap verdiğini unutmayın. Hukuki sonuç için avukat, teknik dosya için yetkili harita mühendisi ve plan şartları için ilgili idare doğru adreslerdir.
Plan değil gerçeklik satın alın
İşlem düşünülüyorsa kaba taslak yerine alternatifli çalışma istemek yararlıdır. Birinci seçenek en fazla parsel sayısını, ikinci seçenek daha düzenli şekli, üçüncü seçenek ise yol ve kullanım rahatlığını hedefleyebilir. En çok parçayı üreten çizim her zaman en yüksek toplam değeri yaratmaz. Küçük fakat kullanışsız parseller yerine daha az sayıda güçlü parsel daha kolay alıcı bulabilir.
Tevhit için komşu taşınmazı almak gerekiyorsa bütün pazarlık gücünüzü ilk görüşmede açmayın. Projenizin yalnızca o parsele bağlı olduğu anlaşılırsa fiyat beklentisi artabilir. Önce teknik olarak başka çözüm bulunup bulunmadığını inceleyin. Satın alma bedeli, harç, proje gideri ve bekleme süresini tek tabloda toplayın.
İfraz ve tevhit doğru kullanıldığında taşınmazın niteliğini iyileştirebilir. Ancak bunlar kesin kazanç formülü değildir. İmar söylentilerinde olduğu gibi burada da resmî süreç tamamlanmadan sonuca olmuş gözüyle bakmamak gerekir. İmar söylentisi ve gerçek bilgi rehberimiz aynı yaklaşımın neden önemli olduğunu anlatıyor.
Ben bir parseli değerlendirirken önce bugün ne olduğunu söylerim. Sonra yapılabilecek işlemleri olasılık, maliyet ve süreyle birlikte konuşurum. Böylece yatırımcı bir çizim vaadine değil mevcut tapuya ve doğrulanabilir bir sürece para bağlar. Sağlam yatırımın dili budur.