Hisseli tapudan pay alan kişinin en çok dikkat etmesi gereken konulardan biri önalım hakkıdır. Halk arasında şufa hakkı olarak bilinen bu düzenleme, paylı mülkiyetteki bir payın üçüncü kişiye satılması halinde diğer paydaşlara belirli koşullarla o payı satın alma imkânı verir. Uzun yıllardır var olan bu kural 25 Aralık 2025’te önemli biçimde değişti. Bu yüzden internetteki eski iki yıllık süre ve tapudaki satış bedeli üzerinden yazılmış içeriklere bakarak karar vermek artık riskli.
Bu yazı Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki genel çerçeveyi sade biçimde anlatıyor. Ancak önalım hakkı dava yoluyla kullanılan ve somut olayın ayrıntılarına bağlı bir haktır. Pay alırken veya hakkınızı kullanmayı düşünürken mutlaka güncel belgeyle bir gayrimenkul hukuku uzmanına başvurun.
Yasal önalım hakkı nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Buradaki temel durum bir payın mevcut paydaşlar dışındaki kişiye satışıdır. Taşınmazın tamamının satışı veya her türlü devir aynı şekilde değerlendirilmez.
Önalım hakkı, pay sahibinin istediği kişiye satış yapmasını tamamen engellemez. Satış gerçekleştikten sonra koşulları varsa diğer paydaşın alıcıya karşı dava açmasına imkân verir. Bu yüzden üçüncü kişiden hisseli taşınmaz alan kişi tapu devri tamamlandıktan sonra da belirli süre boyunca hukuki belirsizlik yaşayabilir.
2025 değişikliği ne getirdi?
25 Aralık 2025’te yayımlanan 7571 sayılı Kanun, önalım hakkının süresi ve bedeli bakımından önemli değişiklikler yaptı. TBMM’de yayımlanan kanun metnine göre satıştan itibaren geçerli olan üst süre iki yıldan bir yıla indirildi. Ayrıca 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar da önalım hakkının kullanılamadığı durumlara eklendi.
Bedel yönünden de eski alışkanlık değişti. Yeni düzenlemede dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirleniyor. Önalım hakkını kullanan kişi bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere kesin süre içinde nakden yatırmak zorunda. Yatırılan tutarın nemalandırılması da kanun metninde yer alıyor.
Üç aylık ve bir yıllık süre nasıl anlaşılmalı?
Yeni satışlarda yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi önemini koruyor. Bildirimden itibaren üç aylık süre bulunuyor. Bunun yanında satış üzerinden her hâlükârda bir yıl geçince hak düşüyor. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan “sonra konuşuruz” yaklaşımı ciddi hak kaybı doğurabilir.
Ancak değişiklikten önce yapılan satışlar için geçiş kuralı bulunuyor. 7571 sayılı Kanun, 733. maddedeki süre değişikliklerinin yürürlük tarihinden önceki satışlara uygulanmayacağını belirtiyor. Eski ve yeni tarihli işlemlerin aynı kuralla değerlendirilmemesi gerekir. Satış tarihi bu nedenle dosyanın ilk kontrolüdür.
Noter bildirimi neden önemli?
Payı satın alan kişi veya satan paydaş, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirebilir. Bu bildirim üç aylık sürenin başlaması bakımından kritik rol oynar. Sadece komşunun duyması, WhatsApp mesajı veya köyde satışın bilinmesi noter bildiriminin yerine geçtiği varsayımıyla ele alınmamalıdır.
Çok paydaşlı arazide bildirim süreci masraflı ve zaman alıcı görünebilir. Yine de alıcının belirsizliği azaltması için hukukçuyla planlanması faydalıdır. Kime, hangi adrese ve hangi içerikle bildirim yapılacağı somut tapu kaydı üzerinden değerlendirilmelidir.
Rayiç bedel değişikliği alıcıyı nasıl etkiler?
Eski anlatımlarda önalım davasının tapuda gösterilen satış bedeli üzerinden yürüdüğü sıkça söylenir. 2025 değişikliğiyle artık dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi esası getirildi. Bu durum, tapuda gerçek bedelden düşük rakam göstermenin önalım bakımından sağlayacağı düşünülen avantajı da ortadan kaldıran önemli bir değişikliktir.
Rayiç bedelin nasıl tespit edileceği dava içindeki bilirkişi ve yargılama süreciyle şekillenir. İlan fiyatı veya tarafların tek başına söylediği rakam hâkimi bağlayan piyasa değeri değildir. Alıcı bütçesini oluştururken yalnız tapuda yazan rakama değil gerçek ekonomik değere göre hareket etmelidir.
Her hisse devrinde önalım doğar mı?
Önalım hakkı her mülkiyet değişiminde otomatik olarak kullanılmaz. Kanundaki temel olay üçüncü kişiye satıştır. Bağış, miras, cebrî artırma ve farklı hukuki işlemler aynı değerlendirmeye tabi olmayabilir. 2025 değişikliği 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışları da istisna olarak açıkça ekledi.
İşlemin tapuda hangi adla yapıldığı kadar gerçek niteliği de uyuşmazlık konusu olabilir. Satış gibi görünen bağış veya bağış gibi gösterilen satış iddiaları mahkeme incelemesi gerektirebilir. Bu nedenle “işlemin adını değiştirirsek önalım olmaz” gibi kestirme önerilere güvenmeyin.
Fiilî kullanım sınırları güvence sağlar mı?
Hisseli parsellerde paydaşlar yıllardır farklı bölümleri kullanıyor olabilir. Tel, ağaç veya yol ile fiilî sınırlar oluşabilir. Bu düzen, tapudaki payı bağımsız parsele dönüştürmez. Önalım uyuşmazlıklarında fiilî taksim iddiası önem taşıyabilse de varlığı ve hukuki etkisi somut delillerle değerlendirilir.
Satıcı “herkesin yeri belli, şufa olmaz” diyorsa bunu kesin hukuk sonucu kabul etmeyin. Paydaşların kullanım biçimi, geçmiş davranışları ve belgeler hukukçu tarafından incelenmelidir. Hisseli tapuda sahada gösterilen bölümün ayrı tapu olmadığı gerçeği değişmez.
Hisse alacak kişi ne yapmalı?
Güncel tapu kaydından bütün paydaşları ve oranları görün. Satıcı gerçekten kayıtlı paydaş mı kontrol edin. Paydaşlarla mevcut kullanım düzenini, devam eden davaları ve satışa ilişkin bilgilerini araştırın. Tapuda haciz, ipotek, tedbir veya başka kısıtlamaları ayrıca inceleyin.
Satış bedelini gerçek haliyle belgeleyin ve ödemeyi banka üzerinden açıklamalı biçimde yapın. Noter bildirimi sürecini tapudan önce hukukçuyla planlayın. Önalım davası ihtimalini yalnız satıcının “kimse sorun çıkarmaz” sözüyle sıfırlanmış kabul etmeyin. Payın fiyatına bu hukuki ve satış süresi riskini dahil edin.
Mevcut paydaş ne yapmalı?
Başka bir payın üçüncü kişiye satıldığını öğrendiğinizde tarihleri kaydedin ve güncel tapu kaydı alın. Noter bildirimi ulaştıysa tebliğ tarihini kaçırmayın. Hakkı kullanmak istiyorsanız beklemeden avukata başvurun. Dava açmanın yanında rayiç bedel ve tapu giderleri için finansman hazırlığı gerekebileceğini unutmayın.
Önalım hakkından tamamen feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme aynı biçime tabi değildir. Bu konuda internetten bulunan bir dilekçeyi imzalamak yerine belgenin şeklini ve sonucunu hukukçu ve tapu müdürlüğüyle netleştirin.
Hisseli tapuda kararın özü
Satın alma öncesinde diğer paydaşlarla tanışmak hukuki hakkı ortadan kaldırmaz ama kullanım gerçeğini anlamanıza yardım eder. Kim araziyi ekiyor, masrafları kim ödüyor, sınırlar nasıl kabul ediliyor ve geçmişte uyuşmazlık yaşanmış mı öğrenin. Bu görüşmeleri resmî kayıt kontrolünün yerine değil yanına koyun.
Bir payı ileride kolayca satabileceğinizi varsaymadan alıcı kitlesini düşünün. Önalım ihtimali, paydaş ilişkisi ve fiilî kullanım belirsizliği satış süresini uzatabilir. Ucuz görünen fiyat bu riskleri gerçekten karşılıyor mu hesaplayın.
Hisseli taşınmaz kötü yatırım demek değildir fakat müstakil tapudan farklı bir risk paketi taşır. Önalım hakkı bu paketin yalnızca bir bölümüdür. Paydaş sayısı, fiilî kullanım, yol, imar, ortak giderler ve ileride ortaklığın giderilmesi ihtimali birlikte değerlendirilmelidir. Temel çerçeve için hisseli tapu rehberimizi de okuyabilirsiniz.
Ben hisseli parselde önce güzel anlatılan bölümü değil tapudaki payı konuşurum. Sonra diğer paydaşları ve kullanım gerçeğini incelerim. 2026’da önalım hakkının süresi ve bedeli değiştiği için eski bilgilerle işlem yapmak daha da riskli hale geldi. Güncel kanun, güncel tapu ve somut dosyaya uygun hukuk görüşü birlikte olmadan güvenli karar verilmez.